黑字 建設管理(도곡동 tower palace-1)-기초 시스템 변경

1999 년 3월~2002년 10월

   1. 건설공사는 일반건설공사, 그룹공사, 관급공사, 해외공사등의 다양한 용어로 표현되지만 기본적인 과정은 동일하다. 

   1) 목적하는 방향의 건물을 기획하고 예산을 산정하여 기본설계를 하고 검토 후 최종 설계로 건축허가를 득한다.

  2) 건축허가 도서로 입찰을 하여 최종 건설금액으로 건설사와 계약을 한다.

 

  3) 건설사는 본사 관리비 및 기타 경비 10~15 %( 1억 계약이면 최대 1500만 원)을 제외하고 實行費用 85~90%로 현장몫으로 배정한다. 여기에 현장관리비를 다시 15% 이내(9천만 원의 15% 1350만 원)를 제외하고 실질적인 공사를 수행할 시공업체를 선정한다. (28~30%를 제외한 70% 내외로 실질적인 공사를 하게 된다.)

   2. 건축주로부터 받은 금액에서 30%는 건설사 관리비요 70%는 실질적인 시공사의 몫인데 변수는 많다. 이와 같은 현상에서 시공업체의 흑자경영은 매우 어렵다. 따라서 다양한 수법으로 설계변경을 하거나 품질저하로 가격을 맞춘다. 그래서 하자가 끊이지 않는 이유 중 하나이기도 하다. 정당한 가격으로 공사를 수행할 기반을 만들어 주어야 하는 이유이기도 하다. 그래서 건설관리자는 그런 능력을 가지고 있어야 한다. 그래야 시공업체가 정당한 시공력을 발휘할 수가 있고 안전하게 작업자들을 관리할 수가 있다. 너무 저렴하면 당연하게 악영향들이 등장하는 것은 필연이다. 

 

   3. fast-track 공법으로 공사를 수행하면서 도면도 엉성하고 공사준비도 우왕좌왕이었다. 제일 큰 문제는 구조방향이 제대로 결정되지 않아 도면을 확정시킬 수가 없었다. 지하 10m에 지하수위가 있고 -15m부터 파쇄대가 있어 기초에 큰 영향을 주고 있는데도 독립기초였다. 지하 암반도 -17m 이하부터 형성되어 작업성이 현격히 떨어지는 도면이고 공사비와 공사기간이 길게 늘어지는 상황인데 시간까지 부족했다. mat 기초로 변경하고자 했는데 원설계자의 대인인 삼우의 고집으로 진전이 없었다. 그래서 모든 독립기초의 현황을 그려서 사양별로 나누어 실질적인 공사비와 기간을 가늠해 봤다. 독립기초로 선정한 이유는 단지 물량이 적제 들어간다는 이유인데 공사맹인 설계라고 힐랄 하게 쏘아붙였고 1층 조경공사 마무리 때까지 싸우는 상황이 되는 시발점이었다. 물량은 2.5배 증가하고 공사기간은 70% 줄어들고 비용은 10억 이상 절약하는 案이 나왔다. 구조의 본 설계자인 ove Ar up社 홍콩 지사로 토목소장과 급하게 출장을 가서 담당자와 협의 후 설계변경안을 정하고 귀국하였다. 전체적인  구조안이 확정되어 온통기초작업을 하면서 세부구조 설계를 진행하고 쪽지 계산서로 물량을 잡아 자재주문과 장비준비를 동시에 실시하였다. 대형철근이 국내에서 미생산으로 묶음 철근 방식으로 설계를 변경하기까지 하면서 숨 가쁜 시간을 보낸 기억이 난다. 기초 안정성을 위해서 rock-ancker와 영구배수 시스템으로 바꾸는 과정도 산너머 산이었고 영구배수시설로 확정 후 유공관이냐 다발관이냐로 의견이 갈렸다. 결국 영구배수 시스템으로 바꾸고 다발관으로도 결정하였다. 2개월 동안 싸웠던 기억도 난다. 락앙커는 구조값으로는 가능하지만 불규칙한 지하상황에서는 규칙적인 값으로는 들뜸 현상을 잡을 수가 없는 방식이었다. 많은 사례들이 있었다. 삼성 수서의료원 장례식장이 기초 매트가 들뜨고 갈라져서 결국에는 갈라진 곳에 물길을 열어 들뜸을 해결한 결과도 있었다. 유공관은 들어오는 물은 많은데 나가는 물이 적은 구조여서 문제를 삼았다. 지하의 물은 빠르게 배수시켜야 지하구조물의 안정성이 더욱 확보된다. 그래서 들어오는 양과 나가는 양이 비슷한 구조의 다발관을 주장한 것인데 사막에서 유공관을 사용한 한미 단장이 고집을 부려서 2개월 정도나 미결정이었다. 고집쟁이로 낙인찍혀서 불이익이 있었지만 그것은 개인적인 것이고 건물의 안전과 사용자의 편의에는 도움이 되고 경제적으로도 효과가 있어 옳은 결정이었다. 

 

   4. 공사비가 save 되면서 50:50으로 나누어 가졌다. 시공관리자 50과 시공사 50으로 나누면 서로에게 이익이 됨으로 공사의 속도와 품질과 안전에 많은 도움이 되는 현상을 초기부터 확보하는 기회를 잡은 것이다. 그런 행위를 하면 항상 음해자가 나타나는데 그것이 견디기 어려운 직장생활의 비애인지도 모르겠다.